Selbstnutzung oder Vermietung: Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Die fundamentale Frage nach der Entscheidung für die Investition in eine Immobilie ist immer die nach dem anschließenden Gebrauch. Möchte ich selbst einziehen oder vermiete ich die Immobilie? Möchte ich möglichst hohe Gewinne mit meiner Investition erzielen? Was passt zu meiner aktuellen Lebenssituation und rechnet sich meine Entscheidung auch noch in ein paar Jahren? Nutze ich die Immobilie exklusiv als private Ferienimmobilie, baue ich sie um, profitiere ich von den Mieteinnahmen? Was sind die Vor- und Nachteile?
Mietersparnis und Gestaltungsfreiheit bei der Selbstnutzung
Wer sein Leben lang Miete gezahlt hat und sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sieht besonders die Vorteile der Selbstnutzung: die komplette Gestaltungsfreiheit beispielsweise in Bezug auf Modernisierung oder Umbauten, keine Angst vor Kündigungen oder Mieterhöhungen und vor allem die Einsparung der Miete. Zudem ist die Finanzierung bei Eigennutzung gut planbar.
Eigenkapitalanlage und Flexibilität dank (Ferien-)Vermietung
Aber auch die Vermietung der Immobilie bringt Vorteile mit sich. Immobilien gelten als solide Geldanlage und ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten ist von der Steuer absetzbar. Wer die Immobilie vermieten und (vorerst) nicht selbst nutzen möchte, ist bei der Standortwahl flexibler und kann in Regionen schauen, in denen beispielsweise die Wertsteigerung am höchsten ist. So kann, auch verbunden mit der emotional geringeren Bindung an die Immobilie, bei entsprechender Entwicklung der Region, gewinnbringend verkauft werden. Wenn Sie in eine Ferienimmobilie investieren, sollte ein besonderes Augenmerk auf die Attraktivität der Lage und die touristischen Kennzahlen gelegt werden. Hier gilt: lieber ein kleines Haus am richtigen Platz als eine große Immobilien am „falschen“ Ort. In attraktiven Regionen wie Rügen können so häufig drei bis vier und teilweise sogar sechs bis acht Prozent Rendite erwirtschaftet werden!
Abrechnungen, Auflagen und Besteuerung: die ständigen Begleiter der Hauseigentümer
Die Vermietung einer Immobilie ist aber auch mit Aspekten wie Betriebskostenabrechnungen, der Auswahl der Mieter, Mietpreisbremse oder Öko-Auflagen verbunden. Die Gesetze rund um die Vermietung von Immobilien sind umfangreich, bei der Selbstnutzung muss auf weitaus weniger geachtet werden. Und auch das Steuersystem benachteiligt die Vermietung im Gegensatz zur Eigennutzung. Die Mieteinnahmen, die die Kosten der Wohnung übersteigen, müssen außerdem vom Eigentümer versteuert werden. Generelles Ziel einer jeden Baufinanzierung sollte die Abbezahlung vor der Rente sein, da mit dem Eintritt in den Ruhestand das Einkommen sinkt. Auch Instandhaltungskosten, die über die Jahre bei jeder Immobilie anfallen, sollten im Finanzierungsplan berücksichtigt werden, ebenso wie Versicherungen, Gebühren oder Hausmeisterservice.
Aspekte und Vorteile der Ferienvermietung
Sollten Sie die neu erworbene Immobilie für die Ferienvermietung nutzen, gilt es noch weitere Punkte zu beachten. Durch die saisonalen Schwankungen in der Auslastung von Ferienimmobilien besteht die Gefahr von Verlusten, die eventuell bei einer Dauervermietung nicht entstehen würden. Die Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien hängt beispielsweise davon ab, ob die Immobilie auch von Ihnen genutzt wird oder nicht. Der Vermietungsumfang spielt eine weitere Rolle, ebenso die Absicht zur Einkunftserzielung.
Bei der lückenlosen Vermietung einer Ferienimmobilie werden hingegen in den meisten Fällen höhere Mieteinnahmen erzielt als mit einer dauerhaften Vermietung. Zudem sind Sie bei der Mietpreisgestaltung flexibler, da diese nicht der Mietpreisbindung unterliegt. Die private Nutzung der Immobilie ist natürlich, im Vergleich zur Dauervermietung, auch möglich. So können Sie selbst die Vorteile der Ferienimmobilie nutzen, die auch bei den Feriengästen sehr viel positiver besetzt sind, als die dauerhafte Miete beim ständigen Mieter. Urlaub zählt zur schönsten Zeit des Jahres, weswegen das Geschäftsfeld der Ferienvermietung sehr positive Assoziationen hervorruft. Dieser Faktor erleichtert ebenfalls das Marketing, da potentielle Urlauber aktiv nach einer Ferienimmobilie suchen, um hier entspannte Urlaubstage verbringen zu können.
Schlussendlich lässt sich zusammenfassen, dass bei der Entscheidung zur Art der Nutzung finanzielle, steuerliche und rechtliche Aspekt einfließen. In den unterschiedlichen Fällen können Eigentümerverbände, eine Rechtberatung oder Steuerberater Hilfestellungen geben.