Genehmigungen

Genehmigungen | Nutzungsänderung als Sonderfall der Baugenehmigung

Die Nutzungsänderung, also die Erlaubnis, den Wohnraum an kurzfristig wechselnde Mietparteien wie Feriengäste zu vermieten, hat in den letzten Jahren stetig an Bedeutung zugenommen. Basis dafür ist eine „durchgenehmigte Immobilie“, die nicht nur die üblichen Baugenehmigungen besitzt, sondern auch allen Anforderungen an die Sicherheit gerecht wird. Mit der Nutzungsänderung soll die Zweckentfremdung von Wohnraum eingedämmt werden.

Baugenehmigungen als Basis für die Nutzung als Ferienimmobilie

Wenn Sie ein relativ neues Haus kaufen, gibt es mit großer Wahrscheinlichkeit vollständige Unterlagen in Form von Baugenehmigungen, Grundrissen und Schnittzeichnungen. Bei Immobilien, die im 18. oder 19. Jahrhundert gebaut wurden, sieht das oftmals anders aus. Dies ist unkritisch, wenn Sie selbst einziehen. Für vermieteten Wohnraum dagegen gelten strenge Auflagen. Das betrifft insbesondere nachträglich vorgenommene Dachausbauten und die Treppen dorthin. Manchmal sogar Fenster im Obergeschoss.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die einen „wilden Dachausbau“ hat, empfehle ich Ihnen, diesen vor Vermietungsbeginn nachgenehmigen zu lassen. Eine Vorabanfrage beim Bauamt kann Klarheit bringen, welche Unterlagen vorhanden sind und ob eine Nachgenehmigung problematisch werden kann.
Gleiches gilt für die Breite und Bauform der Treppen. In einem vermieteten Objekt gelten relativ hohe Anforderungen dafür. Genaue Daten zu den Auflagen kann Ihnen das zuständige Bauamt geben. Außerdem muss eine Treppe mit einem durchgehenden Handlauf versehen sein, um Sicherheit zu gewährleisten und Unfälle zu vermeiden.

Nutzungsänderung

Gleiches gilt für die Nutzungsänderung als Ferienimmobilie, also die Erlaubnis, an wechselnde Kurzzeitgäste zu vermieten. Am besten fragen Sie bei der zuständigen Baubehörde nach den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen sowie dem Brandfeuerschutz. Um es ganz deutlich zu sagen: Ohne die Nutzungsänderung riskieren Sie ein Vermietungsverbot, das mit einem Zwangsgeld sanktioniert wird.

Wie Ferienimmobilien in der Städte- und Bauplanung behandelt werden, ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Je nach Standort kann es unterschiedliche Genehmigungspflichten und Rechtsfolgen geben.

Hintergrund ist, dass die „Zweckentfremdung von Wohnraum‘“ von den Gemeinden per Verordnung unterbunden werden kann. Grundsätzlich können die Landesregierungen auf Basis des vom Bund erlassenen MietRVerbG (Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen) einen rechtlichen Rahmen schaffen, sodass der vorhandene Wohnraum von der Bevölkerung der jeweiligen Städte bzw. Regionen genutzt wird.
Unter anderem haben die Städte Berlin, Hamburg und München entsprechende Verordnungen erlassen. In Hamburg müssen Vermieter einer Ferienimmobilie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung haben und zusätzlich eine Ausgleichszahlung leisten. Das heißt konkret: „Soweit bei beabsichtigter Nutzungsänderung die Auflage, Ersatzwohnraum zu schaffen, ausscheidet, ist eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich 4,50 € je m2 (vgl. OVG Hamburg, Urteil v. 25.05.2007 – 1 BF 383/05) zweckfremd genutzter Wohnfläche für die Dauer der zweckfremden Nutzung festzusetzen."

Quelle: www.hamburg.de/contentblob/4325148/3a7b4e1aaed5d52af4aacc248a12393d/data/d-fachanweisung-wohnraumschutz.pdf

Bitte informieren Sie sich bei der kommunalen Bau- oder Ordnungsbehörde, wie die aktuellen Regelungen Ihrer Gemeinde aussehen.

Wenn keine Nutzungsänderung für die Immobilie vorliegt, für die Sie sich entschieden haben, beantragen Sie diese beim Bauamt. Formal kommt dies einer Baugenehmigung gleich – eine Nutzungsänderung ist ein Umbau in eine oder mehrere Ferienwohnungen.

Theoretisch können Sie diesen Antrag selbst stellen. Fragen Sie bei dem zuständigen Bauamt, wie umfangreich er sein soll. In der Regel gehören zu dem Bauantrag Grundrisse, Schnitte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Lageplan mit Anzahl und Standort der Parkmöglichkeiten. Die Details der Immobilie werden in einer umfangreichen Baubeschreibung abgebildet.

Ich empfehle Ihnen, sich von einem Architekturbüro unterstützen zu lassen. Das kostet Geld, aber bei guter Auswahl des Büros können Sie sicher sein, den Antrag formal korrekt zu stellen. Der Stempel des Profis macht auch bei der Behörde Eindruck und kann das Verfahren beschleunigen. Nach meiner Erfahrung müssen Sie für das Genehmigungsverfahren drei bis fünfzehn Monate einplanen. Der Antrag kann wie beigefügt aussehen.

Den Bauantrag ergänzen Sie um die folgenden Unterlagen:

• Auszug aus Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte)
• Lageplan des Hauses auf dem Grundstück mit Stellplätzen und eventuell Nebengebäuden
• Maß der baulichen Nutzung
• Gebäudeklassennachweis
• Zusammenstellung der Wohnfläche
• Grundrisse der verschiedenen Etagen
• Schnittzeichnungen
• Außenansichten aus allen Himmelsrichtungen
• Baubeschreibungen mit den folgenden Angaben:

• Zum Vorhaben
• Zur Erschließung des Vorhabens
• Zu Bauteilen, dies umfasst:
• - Tragende Wände, Stützen, Außenwände, Trennwände, Brandwände, Decken, Unterdecken, Treppen, Dachtragwerk, Bedachung
• Zur technischen Gebäudeausrüstung
• Zum barrierefreien Bauen
• Zu örtlichen Bauvorschriften
• Zu den anrechenbaren Bauwerten
• Sonstige Angaben und Hinweise, die zur Beurteilung

• Statistikbogen (zur Führung einer Statistik der Baugenehmigungen)

Für den Laien ist die Zusammenstellung der Unterlagen eine große, zeitraubende Aufgabe, für einen Architekten ist es Routine.

Im Moment entstehen auch in Deutschland zahlreiche Ferienparks mit Immobilien, die umgekehrt nur als Feriendomizil nutzbar sind. Das heißt, Sie haben eine Genehmigung, das Objekt als Feriendomizil zu nutzen, können aber nicht einziehen, wenn sich Ihre Pläne ändern. Dies ist auch für den Wiederverkauf zu bedenken. Wenn Sie voller Euphorie Ihren Hauskauf planen, denken Sie vermutlich nicht an den Wiederverkauf. Es ist aber eine Einschränkung, die Sie sich bewusstmachen sollten. Auch als Altenteil ist diese Immobilie dann nicht nutzbar.

Zur Autorin:

Ferienhaus-Expertin Stefanie Schreiber berät und unterstützt ihre Kunden in allen Fragen rund um die erfolgreiche Vermietung von Ferienimmobilien und teilt ihr Fachwissen sowie ihre 20-jährige Vermietungserfahrung in ihren Praxis-Ratgebern.
Sie ist Dipl.-Kauffrau und Wirtschaftsjournalistin - außerdem leidenschaftliche Vermieterin der (mittlerweile nur noch verbliebenen) Reetkate Tating.