Lage
Eine ausgezeichnete Lage ist nicht nur Grundvoraussetzung für eine gute Auslastung und einen attraktiven Mietpreis, sondern sorgt auch dafür, dass Ihre Immobilie besonders wertbeständig ist. Um für möglichst viele potentielle Mieter interessant zu sein, sollten nicht zu kleine Städte in Betracht gezogen werden.
Fachleute unterscheiden hier zwischen Makrolage und Mikrolage. Während sich die Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil bezieht, beschreibt die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse.
Wirtschafts- und zukunftsstarke Makrolagen sind enorm wichtig, für eine gute Kapitalanlage. Meiden Sie Regionen mit Bevölkerungsschwund, denn dort sind potentielle Mieter rar und der Objektwert Ihrer Kapitalanlage droht eher zu sinken als zu steigen.
Mikrolagen mit geringer Arbeitslosigkeit sind besonders empfehlenswert. Entscheiden Sie sich für ein Objekt in einer durchschnittlichen Mietpreislage sind die Chancen auf Vermietung langfristig höher als in besonders attraktiven Lagen mit besonders hohem Mietpreis. Auch eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist sehr wichtig. Weitere Pluspunkte sind nahgelegene Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kitas und Schulen.
Besonderheit bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Auch hier spielt die Lage eine ganz besondere Rolle, allerdings gelten grundsätzlich andere Regeln. Wo bei der dauerhaften Miete im urbanen Wohnraum meist die Divise "bigger is better" gilt, stehen hier eher natur- und aktivitätenbezogene Kriterien im Vordergrund. Potentielle Urlaubsgäste wohnen im Normalfall nicht in der unmittelbaren Umgebung ihres eigenen Wohnorts und suchen für den eigenen Urlaub auch eher etwas Besonderes. Hier sollte die Lage zu der in Ihrer Wunschregion bevorzugten Urlaubsart passen.
Tipp: In nahezu allen deutschen Urlaubsregionen gibt es Tourismusbüros und -Verbände, die Ihnen Auskunft über die Besonderheiten des Ferienortes geben können. Hier finden Sie meistens auch Kataloge mit allen Ferienunterkünften und Freizeittipps.
Zustand
Neben recht eindeutigen Kriterien zur Beurteilung Ihrer Kapitalanlage, wie z.B. der Immobilienart, spielen die „inneren Werte“ eine besonders wichtige Rolle. Egal ob Ferienwohnung, Ferienhaus, zur Dauervermietung, Altbau oder Neubau, die Instandhaltung und Pflege ist bei allen Immobilientypen besonders wichtig. Prüfen Sie daher vor einem Kauf immer, wann Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Gerade bei Altbauten kann eine Sanierung an der Bausubstanz eine sehr kostspielige Angelegenheit sein. Ein zunächst günstig erstandenes Objekt wird so sehr schnell zu einem „Fass ohne Boden“.
Tiefe Einblicke in die Bauweise eines Objekts geben natürlich Baupläne und Grundrisse. Bei Mehrparteienhäusern empfiehlt es sich aber auch in die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu schauen, da dort festgehalten wird, welche Probleme es gab und welche Arbeiten durchgeführt wurden. Ist das Objekt noch in der Vermietung, empfiehlt sich auch ein persönliches Gespräch mit den Bewohnern.
Prüfen Sie vor einem Kauf auch wie es um die Energieeffizienz bestellt ist. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Eigentümer diverse Vorschriften einhalten. Neben hohen Nachrüstungskosten, können hier auch hohe Nebenkosten für die Wärmedämmung entstehen.
Empfehlung: Gerade für Laien ist eine umfassende Beurteilung i.d.R. nicht möglich, daher konsultieren Sie im Zweifel lieber einen Gutachter.
Ausstattung
Zu den wichtigsten Bestandteilen einer Immobilie zählen Terrassen und Balkone. Aber auch ein schöner Garten, zusätzliche Räume, wie z.B. eine Garage, Luxuserweiterungen, wie z.B. ein Pool oder altersgerechte Vorkehrungen, können die Attraktivität einer Immobilie deutlich erhöhen. Wie schon beim Zustand, zählen auch hier alle „inneren Werte“. Einfach änderbare Ausstattungen, wie z.B. Böden und Armaturen, werden fast immer erneuert, daher kommt es hier insbesondere auf die Elemente an, die sich nicht so leicht austauschen lassen.
Besonderheit bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Im Gegensatz zur regulären Vermietung werden Ferienunterkünfte natürlich immer komplett möbliert vermietet. Hier sollte regelmäßig überprüft werden, ob der Zustand der Ausstattung einwandfrei ist und ob die Optik noch zeitgemäß ist. Auch Services wie z.B. WLAN gehören mittlerweile zum Standard.
Auslastung
Mieteinnahmen tragen entscheidend zur Rendite Ihres Objekts bei, prüfen Sie daher bei bereits vermieteten Objekten unbedingt die aktuellen Mietverträge. Um zu erfahren ob, und wenn ja, in welchem Maße, Mieterhöhungen möglich sind, sollten Sie auch den aktuellen Mietspiegel der Umgebung zu Rate ziehen. Bei Ferienunterkünften empfiehlt es sich, sich die Auslastung der letzten Jahre belegen zu lassen, um einen guten Überblick zu erhalten.
Preis
Nicht zuletzt spielt natürlich auch der Kaufpreis eine entscheidende Rolle, da dieser wesentlichen Einfluss auf die Anfangsrendite Ihrer Kapitalanlage hat. Der Kaufpreis sollte dem realen Marktwert entsprechen, auch wenn dies eine geringe Anfangsrendite bedeutet. In den meisten Fällen werden Immobilienkäufe fremdfinanziert. Hier sollte eine Tilgung von mindestens 3% angestrebt werden. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich auch, eine möglichst lange Zinsgarantie in Anspruch zu nehmen.
Weitere Tipps für den Kauf Ihrer Traum-Immobilie
- Investieren Sie frühzeitig, denn je schneller ein Objekt finanziert ist, desto eher profitieren Sie von Ihrer Rendite
- Investieren Sie möglichst in Niedrigzinszeiten
- Mehrfamilienhäuser erzeugen einen erhöhten Aufwand, ergeben aber auch höhere Renditen, da sie hier mehrfache Mieteinnahmen generieren können
- Bei einer Investition in mehrere Objekte reduziert sich das Klumpenrisiko
Besonders wichtig bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern: Informieren Sie sich im Vorfeld darüber, ob die von Ihnen ausgewählte Immobilie auch als Ferienunterkunft betrieben werden darf bzw. ob ggf. besondere Genehmigungen nötig sind.